Kreis Reutlingen

Gemeinde Wannweil

Projekt: Bebauungsplan

"Weingärten"

Projekt-Nr. 75970

hier: Begründung

1. Geltungsbereich, Größe des Plangebietes

a) Der räumliche Geltungsbereich ist im Lageplan dargestellt.

b) Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 10,6 ha.

2. Bestehende Rechtsverhältnisse

a) Über ein Teilgebiet, im wesentlichen nordöstlich des Silcherweges gibt es den rechtskräftigen Bebauungsplan "Alte Weingärten". Der rechtskräftige Bereich hat eine Größe von 4,6 ha.

Für die übrigen Bereiche gibt es keine rechtskräftigen Bebauungspläne.

Rechtskraft

"Alte Weingärten" 21.11.1966

1. Änderung 28.05.1973
2. Änderung 11.10.1977

3. Änderung 21.11.1988

4. Änderung 28.09.1990

5. Änderung + Erweiterung südl. Parz. 2257 17.02.1998

Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes treten im Plangebiet alle Festsetzungen alter Bebauungspläne außer Kraft. Grundbuchgesicherte dingliche Rechte werden durch den neuen Plan nicht berührt.

Der zeichnerische Teil der rechtskräftigen Bebauungspläne wurde in einen Plan, Stand August 1999, übertragen. (Anlage)

b) Südlich grenzt der am 12.12.1980 genehmigte Bebauungsplan "VERLÄNGERTE KATHARINENSTRASSE" an.

3. Anlass zur Änderung

Gründe für die Aufstellung des Bebauungsplanes sind:

a) Für den Bereich zwischen Marienstraße und Silcherweg gibt es keine städtebaulichen Festsetzungen. Im Interesse einer geordneten baulichen Entwicklung sind bebauungsplanmäßige Festsetzungen notwendig.

b) Im Plangebiet sind große Unterschiede in den Grundstücksgrößen (zw. 272 und 1763 m²). Die bisherigen Festsetzungen sehen keine Begrenzung der Anzahl der Wohnungen pro Wohngebäude vor. Es besteht die Gefahr, dass bei den größeren Grundstücken eine verdichtete Bebauung mit zahlreichen Wohnungen entstehen, die dem Gebietscharakter einer aufgelockerten Bebauung fremd sind. Gegen eine große Verdichtung sprechen auch die relativ schmalen Erschließungsstraßen (auch äußere Erschließung) und die Hanglage.

c) Ferner erlauben teilweise die genehmigten, eng gezogenen Baugrenzen nur eingeschränkte Möglichkeiten von baulichen Veränderungen und Erweiterungen.
Um einer Zersiedelung des Außenbereichs entgegenzuwirken, sollten unter Berücksichtigung oben genannter Ziffer b, die bebaubaren Flächen und wo städtebaulich vertretbar die zulässige Höhe der baulichen Anlagen (Gebäudehöhe, Dachneigung) vergrößert werden.

Die max. zulässigen Höhen sind bisher im Plangebiet nicht klar nach oben begrenzt.

d) Die relativ schmalen Straßen erfordern dringend eine Erhöhung der Mindestanzahl der notwendigen Stellplätze je Wohnung in Gebäuden (§ 37 (1) i.V.m. § 74 (2) 2 LBO) damit die Fahrzeuge nicht auf den öffentlichen Straßen abgestellt werden.

e) Im rechtskräftigen B'Plan ist zwischen örtlichem Weinbergweg und Silcherweg nur eine 2,5 m breite Fußwegverbindung auf der Privatparzelle 2183. Es ist zwischen den beiden Straßen eine Fahrverbindung notwendig, die überwiegend auf die südlich gelegene öffentliche Parz. 2187 verlegt wurde. In der Parz. 2187 liegen auch öffentliche Ver- und Entsorgungsleitungen.

4. Planung

a) Art der baulichen Nutzung

Der rechtskräftige Bebauungsplan weist ein "Reines Wohngebiet" gem. § 3 BauNVO aus. Damit sind, ohne Ausnahmen, nur Wohngebäude zulässig.

Tatsächlich ist, in dem überwiegend bereits bebauten Plangebiet eine Nutzung vorhanden, die den Festsetzungen eines "Allgemeinen Wohngebietes" gem.
§ 4 BauNO entspricht. Die Nutzung als WA ist auch in den angrenzenden rechtskräftigen Bebauungsplänen ausgewiesen.

Im "Allgemeinen Wohngebiet" sind zulässig: Wohngebäude, die der Versorgung des Gebietes dienenden und das Wohnen nicht störende Gewerbe- und Handwerksbetriebe, z.B. Bäcker, Konditor, Friseur, Heißmangelbetrieb, Wäscherei, Schuhmacher, Schneider, Maler ..... Nur ausnahmsweise können zugelassen werden: Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche, soziale und sportliche Zwecke, wie z.B. Betreutes Altenwohnen, Krankenpflegestation, Arztpraxis, Massagepraxis, Krankengymnastikpraxis....

b) Maß der baulichen Nutzung, Höhe der baulichen Anlagen

Um eine zu große Verdichtung zu vermeiden, wird die Grundflächenzahl (GRZ) bei kleineren Grundstücken bis 5 ar auf 0,4 festgesetzt. Bei Grundstücken größer 5 ar beträgt der GRZ bis 5 ar 0,4, für die Fläche über 5 ar = 0,35 (bisherige Festsetzung 0,4).

Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird einheitlich mit 0,7 festgesetzt (bisherige Festlegung 0,6 bzw. 0,8).

Als Ergänzung zur GRZ u. GFZ und zur Zahl der Vollgeschosse wird die Höhe der baulichen Anlagen durch Festsetzungen von Maximalhöhen für den First und die Traufen getroffen. Unter Berücksichtigung der zulässigen Dachneigungen erlauben diese Festsetzungen in der Regel bei steileren Dachneigungen einen Teilausbau der Dachgeschosse.

Die festgesetzten Maximalwerte können gemäß den textlichen Festsetzungen geringfügig überschritten werden so weit es sich um Anlagen zur Energieeinsparung im Sinne § 56 LBO handelt.

Bei den max. Trauf- und Firsthöhen wird zwischen ebenem und geneigtem Gelände unterschieden. Sind die Traufhöhen tal- und bergseitig wg. der Hanglage (geneigtes Gelände) unterschiedlich, bezieht sich die talseitige Traufhöhe auf den Schnittpunkt der talseitigen Außenwand mit dem bestehenden talseitigen Gelände. Für die bergseitige Traufhöhe und die Firsthöhe ist der untere Bezugspunkt die Erdgeschoss-Fußbodenhöhe (vgl. Systemskizzen 1 + 2). Bei ebenem Gelände bezieht sich die Traufhöhe auf den Schnittpunkt der Außenwand mit den bestehenden Gelände. Für die Firsthöhe ist der untere Bezugspunkt die Erdgeschoss-Fußbodenhöhe (vgl. Systemskizze 3). Die Erdgeschoss-Fußbodenhöhe kann wegen des steilen Geländes, verbunden mit z.T. großen Bauplatztiefen nicht auf eine absolute Höhe festgesetzt werden. Aus diesem Grund wurden die max. Aufschüttungen oberhalb (bergseits) der Gebäude mit max. 0,75 m, unterhalb (talseits) der Gebäude mit max. 1,5 m, bezogen auf das vorhandene Geländeniveau, festgelegt.

c) Bauweise

Nach § 22 BauNVO sind bei der offenen Bauweise Gebäudelängen bis 50 m zulässig. In den bisherigen rechtskräftigen Bebauungsplänen ist "offene Bauweise" festgesetzt. In den neuen Bebauungsplan wird aufgrund der städtebaulichen Situation (bestehende Bebauung überwiegend Ein- bzw. Zwei-Familienhäuser, Hanglage) im gesamten Gebiet "abweichende Bauweise" mit einer Längenbegrenzung auf 25 m festgesetzt. Gleichzeitig werden die Reihenhäuser auf max. 4 Hausteile begrenzt.

Um zu vermeiden, dass zu massive Gebäude in der Hanglage entstehen (z.B. Terrassenhäuser) wird zusätzlich die Gebäudetiefe auf max. 15 m begrenzt.

d) Flächen für Stellplätze Garagen und Nebenanlagen

Aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan wurde die Festsetzung übernommen, dass vor allen Garagentoren ein Stauraum von mindestens 5 m einzuhalten ist. Da dieser Stauraum von 5 m gleichzeitig als Stellplatz genutzt werden kann, wird diese Regelung auch in den neuen Bebauungsplan übernommen.

Nebenanlagen sind bis max. 20 m³ zulässig.

e) Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden

Von sämtlichen Grundstücken wurde die Größe und Anzahl der Wohnungen erhoben (s. Anlage).

Gemäß Ziffer 3 b) beträgt die Grundstücksgröße zwischen 272 und 1763 m².

Der neue Bebauungsplan sieht eine Beschränkung der Zahl der Wohnungen, abhängig von der Grundstücksgröße vor. Je 200 m² Grundstücksfläche ist eine Wohnung zulässig. Bei Überschreiten dieser Fläche kann ab einem Teiler von ...,25 auf die nächsthöhere Wohnungszahl aufgerundet werden.

(Beispiel: bei 430 m² Grundstücksfläche ergibt dies 430:200 = 2,15, < ...,25 d.h. 2 WE; bei 460 m² Grundstücksfläche ergibt dies 460:200 = 2,3, > ...,25 d.h. 3 WE).

Gleichzeitig legt der Bebauungsplan fest, dass max. 6 Wohnungen pro Grundstück zulässig sind.

D.h. bei Kleinstgrundstücken mit 250 m² wären max. 2 Wohnungen, bei den größten Grundstücken mit 1500 m² max. 6 Wohnungen zulässig. Die Beschränkung wird erforderlich da die vorhandene öffentliche Infrastruktur eine größere Wohnungsdichte nicht erlaubt. Es müsste insbesondere mit einer Überlastung der Straßen und Wege durch den fließenden und ruhenden Verkehr, aber auch mit einer Überlastung der Entwässerung (eine zu hohe Dichte und damit überbaute Fläche würde in Teilbereichen zu Überstauungen des Entwässerungsnetzes führen) gerechnet werden.

Mit der Begrenzung soll darüberhinaus eine Umstrukturierung der städtebaulichen Eigenart des aufgelockerten Wohngebiets verhindert werden.

f) Leitungsrechte

Die in den genehmigten Bebauungsplänen eingetragenen Flächen für Leitungsrechte für Abwasserleitungen sind weiterhin erforderlich, sie wurden in den neuen B-Plan übernommen.

g) Flächen für Aufschüttung und Stützbauwerke zur Herstellung des Straßenkörpers

Zum Bau der öffentlichen Verkehrsflächen mußten teilweise die Privatgrundstücke für den Einbau des Hinterbeton von Randeinfassungen (Bordsteine, Rabatten) und sowie für kleinere Böschungen in Anspruch genommen werden. Eine entsprechende Festsetzung zur Duldung wird in den Bebauungsplan aufgenommen.

h) Dachformen, Dachgestaltung

In den derzeit rechtskräftigen Bebauungsplänen sind zum Teil Satteldächer vorgeschrieben.

Im neuen Bebauungsplan wird auf eine Festsetzung der Dachform verzichtet, um größere Gestaltungsmöglichkeiten zu bieten.

Der Spielraum bei den Dachneigungen wurde gegenüber den früheren Festsetzungen erweitert. Damit wird eine bessere Nutzung der Dachgeschosse ermöglicht.

Bei Garagen und bei Nebenanlagen wird bei einer Dachneigung bis 18° eine Dachbegrünung vorgeschrieben.

Sofern die vorgeschriebenen Randbedingungen eingehalten werden, sind sowohl Dachaufbauten als auch Dacheinschnitte, liegende Dachfenster und Anlagen zur Solarenergienutzung zulässig.

j) Stellplatzverpflichtung

Wegen der schmalen Verkehrsflächen muss eine Erhöhung der Zahl der nach § 34 LBO notwendigen Stellplätze je Wohneinheit vorgeschrieben werden. Die schmalen Straßen, teilweise ohne Gehwege, können den ruhenden Verkehr nicht aufnehmen, es käme ohne eine Erhöhung der Stellplatzverpflichtung zu starken Behinderungen, evtl. zu Verstopfungen. Auf die Ziffer 3 der örtlichen Bauvorschriften im Textteil wird verwiesen.

k) Gestaltung der nicht überbauten Flächen

Die Grundflächenzahl beträgt maximal 0,4. Gleichzeitig wird vorgeschrieben, daß jedoch mindestens 40 % der Grundstücksfläche als Grünfläche zu gestalten ist. Damit soll sichergestellt werden, daß die vorhandene Durchgrünung des Wohngebietes auch in Zukunft erhalten bleibt.

Einfriedigung, Antennenanlagen, Niederspannungsleitungen:

Diese Festsetzungen wurden aus bestehenden Bebauungsplänen übernommen, sowohl die Stromversorgung, wie auch das Telefon- und Fernsehnetz ist unterirdisch verkabelt.

Festsetzung zur Sammlung, Versickerung und Ableitung von Niederschlags- und Sickerwasser:

Um die Versiegelung der Landschaft einzudämmen wird vorgeschrieben, daß Zufahrten zu Garagen und Stellplätze mit einem wasserdurchlässigen Oberflächenbelag zu versehen sind.

Sichtschutzanlagen:

Die Länge, Höhe und der Abstand von Sichtschutzanlagen wird auf Maximalwerte begrenzt.

5. Hinweise

Zur Beurteilung der Höhenlage der geplanten baulichen Anlagen (Gebäude usw.) wird vorgeschrieben, dass mindestens zwei örtlich aufgenommene Geländeschnitte, sowie eine Straßenabwicklungszeichnung in der die benachbarten Gelände mit deren Höhen eingezeichnet sind, eingereicht werden. In die Geländeschnitte ist die Erdgeschoss-Fußbodenhöhe und die geplanten First- und Traufhöhen einzuzeichnen.

Aus ökologischen Gründen wird eine Regenwasserbewirtschaftung empfohlen.

In dem Bebauungsplangebiet sind Erdgasleitungen für die Brennstoffversorgung vorhanden. Zur Reduzierung der Immissionsgefährdung wird empfohlen die vorhandene Gasversorgung zu nutzen, bzw. aktive und passive Sonnenenergienutzung zu betreiben.

Bei dem Bebauungsplangebiet handelt es sich um einen rutschgefährdeten Knollenmergelhang. Die Baugrundgutachen sind Anlage des textlichen Teiles. Die Einholung von ingenieurgeologischen Gutachten wird vorgeschrieben, die Ausbildung der Untergeschosse als biegesteife Kasten wird empfohlen.

Die Begründung in dieser Fassung Gefertigt:

lag dem Satzungsbeschluss

vom 26.10.2000 zugrunde.

Wannweil, den Eningen u.A., den 14.09.2000

Rösch

Bürgermeisterin