Kreis Reutlingen
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Gemeinde Wannweil
Projekt
Bebauungsplan
"Hohenäcker 1"
Nr. 75420
B E G R Ü N D U N G
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Die Begründung in dieser
Fassung lag dem Satzungsbeschluss über den Be- bauungsplan zugrunde Wannweil, den Rösch Bürgermeisterin |
Aufgestellt:
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1. Räumlicher Geltungsbereich, Größe der
Plangebiete
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans
wird wie folgt begrenzt:
Im Westen durch die
Gustav-Werner-Straße (Flurstück 1293/2),
im Norden durch den Wassergraben
(Flurstück 1453),
im Nordosten durch die Friedrich-List-Straße
(Flurstück 1293/2),
im Osten durch die
Gottlieb-Daimler-Straße (Flurstück 1409),
im Süden durch den Pfaffenäckerweg
(Flurstück 1450).
Die Größe des Plangebiets beträgt ca.
5,4 ha.
2. Bestehende Rechtsverhältnisse
Über den gesamten Geltungsbereich bestehen rechtskräftige Bebauungspläne.
a) im Geltungsbereich:
- Bebauungsplan
"Hohenäcker", genehmigt 03.08.1959.
- Bebauungsplan "Südlicher
Ortsrand", genehmigt 31.10.1975.
- Bebauungsplan-Änderung
"Südlicher Ortsrand", rechtskräftig 29.06.2001.
b) An das Plangebiet grenzen an:
- Im Westen:
Bebauungsplan
"Gustav-Werner-Straße",
rechtskräftig
04.10.1997,
Bebauungsplan "Gustav-Werner-Straße",
1. Änderung, rechtskräftig 11.08.2004
- Im Norden:
Bebauungsplan-Änderung
"Hohenäcker", genehmigt
28.08.1985,
- Im Osten:
Bebauungsplan "Südlicher
Ortsrand", rechtskräftig
31.10.1975,
Bebauungsplan-Änderung "Südlicher Ortsrand", rechtskräftig 15.05.1992,
Bebauungsplan-Änderung "Südlicher Ortsrand", geändert 30.10.1984.
Auszugsweise ist der zeichnerische Teil der rechtskräftigen Bebauungspläne mit den Nutzungen in einen Lageplan vom 07.06.2005, übertragen worden.
Mit Inkraftteten dieses Bebauungsplans treten im Plangebiet alle Festsetzungen früherer Bebauungspläne außer Kraft. Grundbuchgesicherte dingliche Rechte werden durch den neuen Plan nicht berührt.
3. Vereinfachtes
Bebauungsplanverfahren
Das Bebauungsplangebiet ist weitgehend überbaut. Durch den neuen Bebauungsplan werden die Grundzüge der bisherigen Bebauungspläne nicht wesentlich verändert.
Die Gemeinde wendet deshalb gemäß § 13 BauGB 2004 das
vereinfachte Verfahren an, gemäß § 13,
Abs. 3 BauGB wird auf die hier genannten Prüfungen und Berichte verzichtet."
4. Anlass und Ziele zur
Neuaufstellung des Bebauungsplanes
Gründe für
die Aufstellung des Bebauungsplanes sind:
a) Die große Anzahl der verschiedenen rechtskräftigen Bebauungspläne und Bebauungsplanänderungen mit unterschiedlichen Festsetzungen schafft in der Praxis häufig Probleme. Oft sind die unterschiedlichen Festsetzungen nur schwer nachvollziehbar und begründbar.
Die zum damaligen Zeitpunkt
festgesetzten Baugrenzen gingen von relativ großen Baugrundstücken bis ca. 10 a
aus. Die Bebaubarkeit der Grundstücke ist hierdurch stark eingeschränkt. Um
einer Zersiedelung der Außenbereiche entgegenzuwirken, sollten, soweit
städtebaulich vertretbar, die bebaubaren Flächen, sowie die Höhe der baulichen
Anlagen nach den heutigen Bedürfnissen erweitert werden.
b) Die rechtskräftigen Baugrenzen stimmen
teilweise mit der bestehenden Bebauung nicht überein.
c) Die maximal zulässigen
Gebäudehöhen sind bisher im Plangebiet nicht eindeutig abgegrenzt.
d) Teilweise sind die Festsetzungen
der Dachneigungen relativ starr (z.B. ca. 30° bzw. z.B. ca. 45°). Durch eine
Erweiterung der Dachneigungen (30 - 40°, 35 - 45°) wird ohne städtebauliche
Nachteile ein breiteres Angebot für die Bebauung geschaffen.
e) Die bisherigen Festsetzungen
sehen keine Begrenzung der Anzahl der
Wohnungen pro Wohngebäude vor. Es besteht die Gefahr, dass bei den größeren
Grundstücken eine verdichtete Bebauung mit zahlreichen Wohnungen entsteht, die
dem Gebietscharakter einer aufgelockerten Bebauung fremd ist. Gegen eine große
Verdichtung sprechen auch die relativ schmalen Erschließungsstraßen, sowie die
Hanglage.
f) Die schmalen Straßen erfordern
dringend eine Erhöhung der Mindestanzahl der notwendigen Stellplätze,
abgestimmt auf die geplanten Wohnflächen.
g) Die größere Gestaltung der
Garagen und Car-Ports bedarf insbesonders entlang der öffentlichen
Verkehrsfläche einer städtebaulich verträglichen Regelung.
5. Planung
a) Art der baulichen Nutzung
Alle rechtskräftigen
Bebauungspläne weisen ein "Allgemeines Wohngebiet" aus. Die Nutzung
als "Allgemeines Wohngebiet" soll auch künftig erhalten bleiben. Nur
ausnahmsweise können zugelassen werden:
Anlagen für kirchliche,
kulturelle, gesundheitliche, soziale und sportliche Zwecke, wobei hierfür kaum
Bedarf vorhanden sein dürfte. Ferner aber auch nicht störende Gewerbebetriebe,
wie z.B. Bäcker, Konditor, Friseur, Heißmangelbetrieb, Wäscherei, Schuhmacher,
Schneider, Maler ....
b) Maß der baulichen Nutzung,
Höhe der baulichen Anlagen
Um eine zu große Verdichtung
zu vermeiden wird die Grundflächenzahl (GRZ) bei kleineren Grundstücken
bis 5 a Größe auf 0,4 festgesetzt. Bei Grundstücksgrößen > 5 a beträgt die
GRZ bis maximal 5 a = 0,4 . Für die Fläche über 5 a = 0,35 (bisherige
Festsetzung in der Regel 0,4).
Die Geschossflächenzahl
(GFZ) wurde einheitlich mit 0,7 festgesetzt. (Die bisherige Festsetzung betrug
teilweise 0,8).
Als Ergänzung zur GRZ und GFZ
wird die maximale Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen
Anlagen durch Maximal-Höhen für den First und die Traufen festgesetzt.
Unter Berücksichtigung der zulässigen Dachneigungen erlauben diese
Festsetzungen in der Regel bei steileren Dachneigungen einen Teilausbau der Dachgeschosse.
Die festgesetzten Maximalwerte
können gemäß den textlichen Festsetzungen geringfügig überschritten werden,
soweit es sich um Anlagen zur Energieeinsparung im Sinne des § 56 LBO handelt.
Bei der Festsetzung der
maximalen Trauf- und Firsthöhen wird zwischen ebenem und geneigtem Gelände
unterschieden. Sind die Traufhöhen tal- und bergseitig bei der Hanglage
(geneigtem Gelände) unterschiedlich, bezieht sich die talseitige Traufhöhe auf
den Schnittpunkt der talseitigen Außenwand mit dem bestehenden talseitigen
Gelände. Für die bergseitige Traufhöhe und Firsthöhe ist der untere Bezugspunkt
die Erdgeschoss-Fußbodenhöhe (vgl. Systemskizzen 1 + 2). Bei ebenem Gelände
bezieht sich die Traufhöhe auf den Schnittpunkt der Außenwand mit dem
bestehenden Gelände. Für die Firsthöhe ist der untere Bezugspunkt die
Erdgeschoss-Fußbodenhöhe (vgl. Systemskizze 3). Die Erdgeschoss-Fußbodenhöhe
kann wegen des steilen Geländes, verbunden mit z.T. großen Bauplatztiefen nicht
auf eine absolute Höhe festgesetzt werden. Aus diesem Grund wurden die
maximalen Aufschüttungen oberhalb (bergseits) der Gebäude mit max. 0,75 m,
unterhalb (talseits) der Gebäude mit max. 1,5 m, bezogen auf das vorhandene
Geländeniveau, festgelegt.
c) Bauweise
Nach § 22 BauNVO sind bei der
offenen Bauweise Gebäudelängen bis 50 m zulässig. Die bisherigen
rechtskräftigen Bebauungspläne wiesen in der Regel eine offene Bauweise aus.
In den neuen Bebauungsplan
wird auf Grund der städtebaulichen Situation (bestehende Bebauung überwiegend
Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, Hanglage) im gesamten Gebiet eine
"abweichende Bauweise" mit einer Längenbegrenzung auf 22 m
festgesetzt. Gleichzeitig werden die Reihenhäuser auf 4 Hausteile begrenzt.
Um zu vermeiden, dass zu
massive Gebäude in der Anlage entstehen (z.B. Terrassenhäuser) wird zusätzlich
die Gebäudetiefe auf max. 13 m begrenzt.
d) Flächen für Stellplätze,
Garagen und Nebenanlagen
Aus städtebaulichen Gründen wurde festgesetzt, dass die Garagen einen Mindestabstand von 3 m, überdachte Stellplätze (car-ports) von mindestens 1 m zur öffentlichen Verkehrsfläche haben. Der car-port wurde dabei so definiert, dass er max. 3 Wände und kein Tor haben darf. Bei Garagen wird ein Abstand von mindestens 5 m von der Verkehrsfläche zum Tor gefordert. Verkürzt sich der Abstand muss ein elektrisches Tor eingebaut werden.
Nebenanlagen sind bis max. 20
m³ zulässig. Mit Ausnahme dem Quartier zwischen Friedrich-List-Straße,
Lenaustraße und Weg 1500 sind keine Gebäude für Kleintierhaltung zugelassen. In
diesem Quartier bestehen bereits solche Anlagen.
e) Höchstzulässige Zahl der
Wohnungen in Wohngebäuden
Der Bebauungsplan sieht eine Beschränkung der Zahl der Wohnungen, abhängig von der Grundstücksgröße vor. Je 200 m² Grundstücksfläche ist eine Wohnung zulässig. Bei Überschreitung dieser Fläche kann ab einem Teiler von ..,25 auf die nächsthöhere Wohnungszahl aufgerundet werden.
Gleichzeitig legt der
Bebauungsplan fest, dass max. 6 Wohnungen pro Gebäude zulässig sind.
D.h. bei Kleinstgrundstücken
bis 250 m² wären max. 2 Wohnungen, bei den größten Grundstücken bis 950 m² max.
950 : 200 = 4,75, d.h. 5 Wohnungen zulässig. Diese Beschränkung wird erforderlich,
da die vorhandene öffentliche Infrastruktur eine größere Wohndichte nicht
erlaubt. Es müsste insbesondere mit einer Überlastung der Straßen und Wege
durch den fließenden und ruhenden Verkehr, aber auch einer Überlastung der
Entwässerungsleitungen (eine zu hohe Dichte und damit überbaubare Fläche würde
in Teilbereichen zu Überstauungen des Entwässerungsnetzes führen) gerechnet
werden.
Mit der Begrenzung soll ferner
eine Umstrukturierung der städtebaulichen Eigenart des aufgelockerten
Wohngebiets verhindert werden.
f) Dachformen, Dachgestaltungen
Auf eine Festsetzung der Dachform wurde verzichtet um größere Gestaltungs-möglichkeiten zu bieten.
Der Spielraum bei den
Dachneigungen wurde gegenüber den früheren Festsetzungen deutlich erweitert,
damit wird eine bessere Nutzung der Dachgeschosse ermöglicht.
Bei Garagen und Nebenflächen
wird bei einer Dachneigung bis 18° eine Dachbegrünung vorgeschrieben.
Sofern die vorgeschriebenen
Randbedingungen eingehalten werden, sind sowohl Dachaufbauten als auch
Dacheinschnitte, liegende Dachfenster und Anlagen zur Solarenergienutzung
zulässig.
g) Stellplatzverpflichtung
Wegen der
schmalen Verkehrsflächen muss eine Erhöhung der Zahl der nach
§ 37 Abs. 1 LBO notwendigen Stellplätze je Wohneinheit vorgeschrieben werden.
Die schmalen Straßen können den ruhenden Verkehr nicht aufnehmen. Es käme ohne
eine Erhöhung der Stellplatzverpflichtung zu starken Behinderungen, evtl. sogar
zu Verstopfungen.
h) Gestaltung der nicht
überbauten Flächen
Es ist vorgeschrieben, dass mindestens 40% der Grundstücksfläche als Grünfläche zu gestalten ist. Damit soll sichergestellt werden, dass die vorhandene Durchgrünung des Wohngebiets auch in der Zukunft erhalten bleibt.
Als Einfriedungen sind
zugelassen transparente Zäune sowie Hecken. Drahtzäune sind nur zugelassen,
wenn sie begrünt sind. Die max. Höhe der Einfriedung wurde auf 1 m festgelegt.
Entlang der öffentlichen Verkehrsfläche sind in einem Abstand von 2,5 m nur
Mauern mit einer max. Höhe von 0,4 m über Straßenoberkante zugelassen.
Um die Versiegelung der
Landschaft einzudämmen wird vorgeschrieben, dass Zufahrten zu Garagen und
Stellplätzen mit einem wasserdurchlässigen Oberflächenbelag zu versehen sind.
Aus städtebaulichen Gründen
wurde die Länge, Höhe und der Abstand von Sichtschutzanlagen auf Maximal-Werte begrenzt.
i) Immissionsschutz
Die Friedrich-List-Straße verläuft parallel zur Eisenbahn Reutlingen/Tübingen. Aus dem Betrieb und Erhaltung der Eisenbahn treten Immissionen auf, die voraussichtlich die Schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für "Allgemeines Wohngebiet" von 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht überschreiten.
Die Gemeinde Wannweil möchte aus Kostengründen kein schalltechnisches Gutachten in Auftrag geben. Der Gemeinde liegt aber ein solches Gutachten für das Bebauungsplangebiet "Untere Mühle" in Wannweil aus dem Jahr 1986 vor.
Dieses Baugebiet liegt
ebenfalls an der Bahnlinie Reutlingen / Tübingen.
Auch beim Eisenbahn-Bundesamt
liegen keine neueren verwertbaren Unterlagen zur Lärmbelastung vor, da in den
letzten Jahren an der Strecke Reutlingen - Tübingen nichts verändert wurde.
Aus diesem
Grund stützen sich die Festsetzungen in diesem Bebauungsplan auf das Gutachten
zum Baugebiet "Untere Mühle" aus dem Jahr 1986.
In diesem
Gutachten wurden Messungen in einer Höhe von ca. 3 m durchgeführt. Der
Gleisabstand kann aus den vorliegenden Unterlagen nicht mehr nachvollzogen
werden. Demnach betragen die Lärmimmissionen tags bis 72 dB(A) und nachts bis
65 dB(A). Dies bedeutet, dass die Orientierungswerte für "Allgemeines
Wohngebiet" tags um bis zu 17 dB(A) und nachts um bis zu 20 dB(A)
überschritten werden.
Die
erforderlichen Lärmminderungsmaßnahmen an den Gebäuden werden in obigem
Gutachten wie folgt dargestellt:
|
ca. -
Gebäude-Abstand von
Bahnlinie |
Luftschalldämmung für
Außenwände |
Schallschutzfenster
der Schallschutzklasse |
|
~ 13 m |
> 45 dB |
4 (RW >
40 dB) |
|
~ 45 m |
> 40 dB |
3 (RW >
35 dB) |
Beim
Bebauungsplan "Hohenäcker 1" beträgt der kleinste Abstand zwischen Baugrenze
und Bahnlinie ca. 20 m. Heute wird bei den Lärmmodellen für Schienenverkehr
außerhalb von Bahnhöfen ein Abschlag von 5 dB(A) berücksichtigt. Damit wird der
im Vergleich zum Straßenverkehrslärm geringeren Lästigkeit des Schienenverkehrslärms
Rechnung getragen.
Überträgt
man diese Bewertungen auf den Bebauungsplan "Hohenäcker 1", so sind
Schallschutzfenster der Klasse 3 und eine Luftschalldämmung für Außenwände von
40 dB ausreichend.
Ferner wird empfohlen, die Aufenthaltsräume zur lärmabgewandten Seite zu orientieren.
Für
Gebäude, die neu errichtet werden, sowie bei Änderungen (Erweiterung, Umbau
usw.) von bestehenden Gebäuden, welche im Schalleinwirkungsbereich der
Bahnlinie liegen, werden im Bebauungsplan folgende Festsetzungen getroffen:
1.
Für Gebäude werden Schallschutzfenster der Schallschutzklasse 3 (Lärm-
minderungswirkung 35 bis 39 dB(A)
vorgeschrieben.
2. Die erforderliche Schalldämmung der Fenster kann nur
erreicht werden, wenn die Fenster geschlossen bleiben. Zur Lüftung von Räumen,
die nicht zum Schlafen genutzt werden, kann ein kurzzeitiges Öffnen der Fenster
(Stoßlüftung) zugemutet werden. Bei Schlafräumen, die nicht zur lärmabgewandten
Seite ausgerichtet sind, sind zusätzliche Lüftungseinrichtungen vorzusehen,
welche die Schalldämmung nicht verschlechtern.
Wie die tatsächlich
erforderlichen Maßnahmen aussehen, kann aber nur in einem speziell für diesen
Abschnitt angefertigtem Lärmgutachten geklärt werden.
Den einzelnen
Bauherren wird empfohlen, bei Bauvorhaben jeweils eine Einzelprüfung durchzuführen.
6. Hinweise
a) Höhenlage der baulichen
Anlagen
Zur Beurteilung der Höhenlage der geplanten baulichen Anlagen (Gebäude usw.) wird vorgeschrieben, dass mindestens zwei örtlich aufgenommene Geländeschnitte sowie eine Straßenabwicklungszeichnung, in der die benachbarten Gebäude mit deren Höhen eingezeichnet sind, eingereicht werden. In den Geländeschnitten sind die geplante Erdgeschoss-Fußbodenhöhe und die geplanten First- und Traufhöhen einzuzeichnen.
b) Regenwasserbewirtschaftung
Aus ökologischen Gründen wird eine Regenwasserbewirtschaftung in Form von Zisternen, Dachbegrünungen usw. empfohlen. Auf Grund der erhöhten Rutschgefahr beim Knollenmergel sowie seiner geringen Wasserdurchlässigkeit, sind Versickerungsschächte nicht zugelassen.
c) Emissions- und
Immissionsschutz
In dem Baugebiet sind Erdgasleitungen für die Brennstoffversorgung vorhanden. Zur Reduzierung der Emissionsgefährdung wird empfohlen, die vorhandene Gasversorgung zu nutzen, bzw. aktive und passive Sonnenenergienutzung zu betreiben.
d) Freiflächen, Begrünungsplan
Mit den Baugesuchsvorlagen ist ein Freiflächen-Begrünungsplan einzureichen.
e) Baugrunduntersuchungen
Der Baugrund besteht aus rutschgefährdetem Knollenmergel, in dem beim Bau ggf. bauliche Vorkehrungen notwendig werden. Objektbezogende Baugrund- und Gründungsberatungen sind für die Gebäude entlang der Gustav-Werner-Straße sowie südlich der A.M.-Guttenbrunn-Straße vorgeschrieben.