Gemeinde Wannweil
Begründung (§ 9 Abs. 8 BauGB)
zum Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften
> Eisenbahnstraße Nord <
vom 01.09.2006 / letztgültige Fassung: 12.07.2010
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Inhalt
Die Gemeinde
- Teil des Nachbarschaftsverbandes des Oberzentrums Reutlingen-Tübingen
- Kleinzentrum
- relativ kleine Gemarkung
1. Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes S. 2
- innerörtliche städtebauliche Entwicklung, städtebaulicher Regelungsbedarf
- Wohnen und Arbeiten in unmittelbarer Nachbarschaft
- Einsparung von Neubaugebieten
- Berücksichtigung der demografischen Entwicklung
2. Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes S. 2
3. Struktur S. 3
- Bestand
- Potentiale
4. Übereinstimmung mit übergeordneten Planungen S. 3
5. Planung S. 3
5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung
5.2 Städtebauliche Struktur und Erschließung
5.3 Örtliche Bauvorschriften in Verbindung mit der LBO und Hinweise
- Gestaltungsrahmen
- Grüngestaltung
6. Grünordnung und ökologischer Ausgleich S. 6
6.1 Vorgesehene Eingriffe
7. Plandaten S. 8
8. Planungsverfahren S. 9
Anhang: Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung
stadtatelier kuhn
Wolfgang Kuhn. Dipl.-Ing., freier Stadtplaner+Architekt
Im Loretto. 72072 Tübingen
in Zusammenarbeit mit Büro Schlegel+Thomas
Max Schlegel. Dipl.-Ing., Freier Landschaftsarchitekt
Hintere Grabenstraße 47. 72072 Tübingen
Die Gemeinde Wannweil ist
- Teil des Nachbarschaftsverbandes des
- Oberzentrums Reutlingen-Tübingen
- im Landkreis Reutlingen und ist selbst im Regionalplan als
- Kleinzentrum ausgewiesen
Da die Gemarkung mit ca. 540 ha für ca. 5000 Einwohner relativ klein ist, kommt der Innenortlage bei der weiteren Entwicklung besondere Bedeutung zu.
In der Ortsmitte wurde deshalb 2000 eine umfassende Sanierungsmaßnahme eingeleitet, die sowohl die Verbesserung der innerörtlichen Versorgung, der zentralen Wohnlagen und der Ortsräume zum Ziel hat.
1. Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes
- Innerörtliche städtebauliche Entwicklung, städtebaulicher Regelungsbedarf
- Wohnen und Arbeiten in unmittelbarer Nachbarschaft
- Einsparung von Neubaugebieten
- Berücksichtigung der demografischen Entwicklung
Der Planbereich ist Teil der historischen Ortslage und zu einem Gutteil in die
zentrale Versorgung und Erschließung eingebunden. Er wird bestimmt durch eine
Vielfalt von aktiven aber auch leergefallenen Nutzungen und unterschiedlichste
Gebäudeausprägungen sowie Substanz- und Freiraumqualitäten.
Die Lagegunst des Planbereichs soll genutzt und, wie die angrenzenden Lagen
entlang der Hauptstraße, weiter aktiviert und als überschaubarer vielfältiger
Lebensraum für alle Generationen aufgewertet werden.
Gebäudeleerstände, Brachgrundstücke sowie die Ansiedlung weiterer Wohn- und
Arbeitsplätze fordern städtebauliche Regelung sowie Investitions- und
Gestaltungssicherheit.
Die vorliegende Planung belegt:
- die gewünschte Mischung von Wohnen und Arbeiten in unmittelbarer
Nachbarschaft ist möglich,
- die Versorgungslage bietet gute Voraussetzungen für die Gestaltung eines
generationenübergreifenden Lebensraumes
- die angebotenen Verdichtungen sind verträglich und können im Gebiet
städtebaulich kompensiert werden,
- die Eingriffe können durch ökologische Aufwertungen ausgeglichen werden,
- die Maßnahmen werten das Gebiet insgesamt auf und lassen Anreize für
Privaterschließungen erwarten.
2. Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes
Im Rahmen der durchgeführten Sanierungsmaßnahme „Ortskernsanierung I“
gelten erweiterte Regelungsmöglichkeiten für einen Gutteil der zentralen Lagen.
Das vorliegende Plangebiet ergänzt den Sanierungsbereich nach Osten und
schafft somit für die wesentlichsten zentralen Bereiche Regelungs- und
Gestaltungsmöglichkeiten.
Der Geltungsbereich ergibt sich aus dem Lageplan des vorliegenden Bebauungs-
planes in seiner letztgültigen Fassung vom 12.07.2010.
Der Geltungsbereich umfasst eine Bruttofläche von ca. 2,42 ha.
3. Struktur
- Bestand
Insbesondere die Alte Dorfstraße und die Bahnhofstraße zeigen noch die
Dörfliche Mischnutzung (Nutzung und Gebäudestruktur).
Der Gesamtbereich wird baulich bestimmt von
. Altsubstanz, (z.T. mit substanziellen Mängeln, Leer- u./o. Fehlnutzungen) und
. Neubauten unterschiedlichster Ausprägung.
Insbesondere die Eisenbahnstraße weist
. Baulandreserven auf.
Die Gebietserschließung ist ausreichend und kann in ihrer Funktion weitgehend
unverändert bleiben.
- Potentiale
Die Dorfstraße dokumentiert das historische Wannweil.
Die fußläufige Nachbarschaft zu weiteren zentralen Versorgungslagen, wie der
Hauptstraße, bestimmen einen Großteil des Planbereichs um Alte Dorfstraße und
Bahnhofstraße als Teil der Ortsmitte.
Die Lage ist weitgehend frei vom Durchgangsverkehr, weist Baulandreserven auf
und zeigt somit insgesamt Entwicklungspotentiale für eine
. zukunftsfähige Mischung von Wohnen und Arbeiten und eine
. generationenübergreifende Ausprägung.
Ebenso eignet sich diese Lage zur
. Ansiedlung weiterer privater Versorgung und
somit zur Stabilisierung vorhandener Einrichtungen.
Topografie und Durchgrünung verleihen
. Unverwechselbarkeit und schaffen insbesondere entlang der Eisenbahnstraße
auch
. Anreize für Wohnungsbau.
Im Norden grenzen Kindergarten und Spielplätze:
. Standortgunst für junge Familien.
4. Übereinstimmung mit übergeordneten Planungen
- Der Flächennutzungsplan 1981
weist für den Bebauungsplangeltungsbereich gemischte Bauflächen
gem. §1Abs.1 Nr. 2 BauNVO aus. Diese Gebietscharakteristik wird aufgenommen
und entsprechend der zu entwickelnden Gebietscharakteristik differenziert:
- entlang der Alten Dorfstraße und im Einmündungsbereich zur Eisenbahnstraße:
Mischgebiete gem. §6 BauNVO
- in den sonstigen Lagen: Allgemeine Wohngebiete gem. §4 BauNVO
wobei auch hier eine verträgliche Durchmischung von Wohnen und Arbeiten
ermöglicht wird.
Insgesamt soll somit der integrierte Lebensraum der alten Dorfmischung neu bzw.
zukunftsfähig interpretiert werden.
5. Planung
5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung
Ein übergeordnetes Ziel der Innenortsplanung ist die Verbindung der zentralen
Lagen um Hauptstraße und Alte Dorfstraße. Diese Lagen sollen insgesamt die
Ortsmitte definieren.
Die Ortsmitte soll die Stärken der vorhandenen (historischen und neueren) städtebaulichen Strukturen in ihrer Vielfalt mit wünschenswerten zukunftsfähigen Entwicklungen verbinden.
So soll entlang der
- Dorfstraße und im Einmündungsbereich zur Eisenbahnstraße
die historisch gewachsene Mischung von „Wohnen und (das Wohnen nicht
störendem) Arbeiten in unmittelbarer Nachbarschaft“ fortgeschrieben werden.
. Die Dorfstraße stellt in ihrer noch ablesbaren dörflichen Vielfalt ein besonderes
städtebauliches Potential dar, das so weit als möglich erhalten werden soll.
. Ebenso sollen sich hier auch neue Formen kommunaler Aktivitäten entfalten
können.
Dies fordert insgesamt die Festsetzung als Mischgebiet und
eine noch intensivere Gestaltung des öffentlichen Raumes mit
. mehr Aufenthaltsqualität
- Die städtebauliche Brache im Quartier zwischen Brunnen- und Bahnhofstraße
bietet Entwicklungsflächen für
. zukunftsfähige Mischnutzungen mit Mehrgenerationenwohnen.
- Die angebotene Nachverdichtung entlang der Dorfstraße und der Eisenbahn-
straße soll sowohl weitere Nutzungsvielfalt als auch städtebauliche Zentralität
fördern. Hierzu werden die Maße der baulichen Nutzung entsprechend den
Möglichkeiten nach BauNVO §17 (geringfügig) überschritten. Mit dem Dorfplatz
und einer stärkeren Durchgrünung wird der städtebauliche Ausgleich
geschaffen.
- Die obere Bahnhofstraße,
Rand aber nicht mehr Teil der erweiterten Ortsmitte, soll ebenfalls eine
. Mischung verschiedener Nutzungen zulassen, jedoch soll das Wohnen
dominieren.
So wird hierfür „Allgemeines Wohnen“ mit einer (geringfügigen) Überschreitung
des Maßes der baulichen Nutzung festgesetzt.
Der städtebauliche Ausgleich erfolgt auch hier in einer intensiveren Durch-
grünung mit erweiterter, neu gestalteter öffentlichen Grünanlage und Platzfläche
- Die Eisenbahnstraße
ist noch Teil des alten Dorfes, jedoch von Wohnnutzung dominiert.
Dies resultiert auch aus der Standortgunst- Nähe zur Mitte und relativ ruhiges
Wohnen.
Um jedoch auch hier
. zukunftsfähige Entwicklungen zu ermöglichen, sollen (eingeschränkt) auch
Wohnfolgen zulässig sein:
„Allgemeines Wohngebiet“ mit nachbarschaftsschützendem Charakter.
Die Gestaltung des öffentlichen Raumes soll diesen Gebietscharakter stärken:
gemischt genutzte Verkehrsfläche und stärkere Durchgrünung.
Um eine Vielfalt von zukunftsfähigen Nutzungsstrukturen zu ermöglichen, wird auf
die Festlegungen von Geschoss- Anzahl und -Fläche verzichtet.
Um den städtebaulich-räumlichen Rahmen vorzugeben, werden die
Gebäudehöhen begrenzt.
5.2 Städtebauliche Struktur und Erschließung
- Städtebauliche Struktur
Planungsabsicht ist, die Alte Dorfstraße als Teil der Ortsmitte in ihrer räumlichen
Ausprägung zu stärken. Durch eine anforderungsgerechtere Gestaltung (mit
einem zentralen und kleineren Plätzen) sowie deutlichem Straßengrün sollen
Instandhaltungs- sowie Ansiedlungsanreize geschaffen und Aktivitäten verstärkt
(wieder) in den öffentlichen Raum gelenkt werden.
Auch die sonstigen Bereiche sollen in ihrer Eigenart weiterentwickelt werden:
Durchgrünung der Grundstücke und öffentlichen Freiräume, Verkehrsmischflächen.
- Erschließung
Der gesamte Planbereich ist erschlossen.
Die Verkehrsstruktur kann erhalten bleiben, es sind teilweise jedoch Nachgestaltungen (z.B. Eisenbahnstraße) wünschenswert. Um die Brache im Quartier zwischen Brunnen- und Bahnhofstraße zu erschließen, wird eine klarere Ausprägung der Brunnenstraße vorgegeben. Ergänzende Wege und kleine Quartiersplätze sollen den kleinräumigen Quartierscharakter fortsetzen.
Die Parkierung im Plangebiet ist ausreichend, vorhandene Park- und Stellplatz-
anlagen werden neu gestaltet, nahezu sämtliche Straßen lassen Straßenparken zu.
Die private Parkierung erfolgt grundstücksbezogen.
- Verkehrslärm
Gemäß der „Schalltechnischen Untersuchung“ vom 19. November 2009, werden
die für die angrenzenden Nutzungen geltenden Orientierungswerte nach DIN
18005 teilweise überschritten. Der Verkehrslärm geht von der südwestlich
tangierenden Bahnlinie und von der Bahnhof- und Kusterdinger Straße aus.
Da aus städtebaulichen und verkehrstechnischen Gründen direkte Lärmschutz-
maßnahmen ausscheiden oder unverhältnismäßig wären, sind bei Neuplanungen
bzw. Modernisierungen passive Lärmschutzmaßnahmen am Gebäude und ent-
sprechende Grundrissplanungen gefordert.
5.3 Örtliche Bauvorschriften in Verbindung mit der Landesbauordnung
und Hinweise
- Gestaltungsrahmen
Die Gemeinde gewährt einen relativ großen Planungsspielraum, der gestalterische
Vielfalt fördern soll. Um jedoch ein übergeordnetes städtebauliches Konzept zu
verwirklichen und die Besonderheit des Bestandes zu wahren sowie Planungs-
sicherheit zu vermitteln, werden Ausführungsrahmen vorgegeben.
- Grüngestaltung
Die Anforderungen an eine zeitgemäße Lebensqualität, insbesondere im Hinblick auf klimatische Faktoren wie Luftfeuchtigkeit, Sauerstoffproduktion, Feinstaubbindung aber auch die Anforderungen an einen aktiven Hochwasserschutz im Plangebiet erfordern im Gegensatz zur o.g. Gestaltungsfreiheit eine klare Regelung von Art und Maß der Grüngestaltung sowohl im privaten als auch im öffentlichen Bereich.
Als wichtigste Maßnahme wird insbesondere eine deutlichere Durchgrünung des Plangebietes mit standortgerechten und ortsbildprägenden Bäumen vorgegeben.
6. Grünordnung und ökologischer Ausgleich
Nach § 8a Bundesnaturschutzgesetz sind die Gemeinden verpflichtet, bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu prüfen und zu bewerten, ob auf Grund der Planung Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. Ist dies der Fall, ist in der Begründung darzulegen, ob der Eingriff vermeidbar ist, wie er ausgeglichen oder wie ein entsprechender Ersatz geschaffen werden kann.
Ein Eingriff in Natur und Landschaft ist regelmäßig dann zu erwarten, wenn durch die Planung die Errichtung baulicher Anlagen ermöglicht werden soll.
Da auch mit der Aufstellung vorliegender Planung, d.h. mit deren Realisierung ein solcher Eingriff zu erwarten ist, wurde dieser sowie dessen Auswirkungen entsprechend des Bundesnaturschutzgesetzes rechtzeitig untersucht und das Ergebnis in die Abwägung mit einbezogen.
6.1 Vorgesehene Eingriffe
Natur- und Landschafts-potenzial |
Vermeidung bzw. Minimierung des Eingriffs |
unvermeidbarer Eingriff
|
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen
|
Boden |
Erhaltung und Schutz des Mutterbodens, Vermeidung von Mutterbodenabtrag in den Randbereichen
Minimierung der Erschließungsflächen |
Bodenversiegelung
Mutterbodenabtrag |
Fachgerechte Zwischen-lagerung und Wiederverwendung des Mutterbodens auf den Baugrundstücken |
Grund- und Oberflächen-wasser |
Herstellung der Pkw-Stellflächen mit wasserdurchlässigen Belägen
Einleitung des Regenwassers in vorhandene Gewässer |
Bodenversiegelung
Reduzierung der Grundwasserneubildung |
Begrünung von Flachdächern |
Klima |
|
Reduzierung der Verdunstungsrate und Kaltluftbildung infolge der Flächenversiegelung |
Durchgrünung des Wohngebiets mit Baumpflanzungen |
Biotope / Vegetation |
Erhaltung von Bäumen |
Reduzierung der Gartenflächen |
Pflanzung von Bäumen
|
Erholung / Land-schaftsbild |
|
Visuelle Beeinträchtigung durch neue Baukörper |
Einbindung der Baukörper durch Baumpflanzungen Dachbegrünung
|
7. Plandaten
. Gebietsgröße 2,42 ha 24.249 m² 100%
. öffentliche Erschließung und
öffentliche Grün- und Freiflächen 0,76 ha 7.612 m² 31%
. Nettobauland 1,66 ha 16.637 m² 69%
8. Planungsverfahren
Der Bebauungsplan wurde aus dem gültigen Flächennutzungsplan entwickelt. Die
Schriftlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan sind ergänzt durch öffentliche
Bauvorschriften entsprechend § 74 LBO.
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Begründung zum Bebauungsplan in der letztgültigen Fassung vom 12.07.2010
Ausgefertigt als Satzung. Wannweil, den
Bürgermeisterin ……………………………………………………....