Kreis Reutlingen

Gemeinde Wannweil

 

Begründung (§ 9 Abs. 8 BauGB)

zum Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften

> Eisenbahnstraße Nord <

vom 01.09.2006 / letztgültige Fassung: 12.07.2010

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Inhalt

 

         Die Gemeinde

- Teil des Nachbarschaftsverbandes des Oberzentrums Reutlingen-Tübingen

-    Kleinzentrum

-    relativ kleine Gemarkung 

 

         1.      Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes                                                      S. 2

                  - innerörtliche städtebauliche Entwicklung, städtebaulicher Regelungsbedarf

                  - Wohnen und Arbeiten in unmittelbarer Nachbarschaft

                  - Einsparung von Neubaugebieten

                  - Berücksichtigung der demografischen Entwicklung

        

         2.      Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes                                               S. 2

        

         3.      Struktur                                                                                                                         S. 3

                  - Bestand

                  - Potentiale

        

         4.      Übereinstimmung mit übergeordneten Planungen                                                  S. 3

        

         5.      Planung                                                                                                                       S. 3

                  5.1    Art und Maß der baulichen Nutzung

                  5.2    Städtebauliche Struktur und Erschließung

                  5.3    Örtliche Bauvorschriften in Verbindung mit der LBO und Hinweise

                           - Gestaltungsrahmen

                           - Grüngestaltung

                          

         6.      Grünordnung und ökologischer Ausgleich                                                                S. 6

                  6.1    Vorgesehene Eingriffe

                  6.2    Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen

                           Ausgleichsmaßnahmen - tabellarische Übersicht                                           S. 8

        

         7.      Plandaten                                                                                                                   S. 8

        

         8.      Planungsverfahren                                                                                                      S. 9                     

         Anhang: Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung

 

stadtatelier kuhn

Wolfgang Kuhn. Dipl.-Ing., freier Stadtplaner+Architekt

Im Loretto. 72072 Tübingen

in Zusammenarbeit mit Büro Schlegel+Thomas

Max Schlegel. Dipl.-Ing., Freier Landschaftsarchitekt

Hintere Grabenstraße 47. 72072 Tübingen

Die Gemeinde Wannweil ist

 

- Teil des Nachbarschaftsverbandes des

- Oberzentrums Reutlingen-Tübingen

-    im Landkreis Reutlingen und ist selbst im Regionalplan als

-    Kleinzentrum ausgewiesen

 

Da die Gemarkung mit ca. 540 ha für ca. 5000 Einwohner relativ klein ist, kommt der Innenortlage bei der weiteren Entwicklung besondere Bedeutung zu.

In der Ortsmitte wurde deshalb 2000 eine umfassende Sanierungsmaßnahme eingeleitet, die sowohl die Verbesserung der innerörtlichen Versorgung, der zentralen Wohnlagen und der Ortsräume zum Ziel hat.

 

1.      Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes

 

         - Innerörtliche städtebauliche Entwicklung, städtebaulicher Regelungsbedarf

         - Wohnen und Arbeiten in unmittelbarer Nachbarschaft

         - Einsparung von Neubaugebieten

         - Berücksichtigung der demografischen Entwicklung

 

         Der Planbereich ist Teil der historischen Ortslage und zu einem Gutteil in die

         zentrale Versorgung und Erschließung eingebunden. Er wird bestimmt durch eine

         Vielfalt von aktiven aber auch leergefallenen Nutzungen und unterschiedlichste

         Gebäudeausprägungen sowie Substanz- und Freiraumqualitäten.

         Die Lagegunst des Planbereichs soll genutzt und, wie die angrenzenden Lagen

         entlang der Hauptstraße, weiter aktiviert und als überschaubarer vielfältiger

         Lebensraum für alle Generationen aufgewertet werden.

         Gebäudeleerstände, Brachgrundstücke sowie die Ansiedlung weiterer Wohn- und

         Arbeitsplätze fordern städtebauliche Regelung sowie Investitions- und

         Gestaltungssicherheit.

 

         Die vorliegende Planung belegt:

         - die gewünschte Mischung von Wohnen und Arbeiten in unmittelbarer

           Nachbarschaft ist möglich,  

         - die Versorgungslage bietet gute Voraussetzungen für die Gestaltung eines

           generationenübergreifenden Lebensraumes   

         - die angebotenen Verdichtungen sind verträglich und können im Gebiet

           städtebaulich kompensiert werden,

         - die Eingriffe können durch ökologische Aufwertungen ausgeglichen werden,

         - die Maßnahmen werten das Gebiet insgesamt auf und lassen Anreize für

           Privaterschließungen erwarten.

 

2.      Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes

 

         Im Rahmen der durchgeführten Sanierungsmaßnahme „Ortskernsanierung I“

         gelten erweiterte Regelungsmöglichkeiten für einen Gutteil der zentralen Lagen.

         Das vorliegende Plangebiet ergänzt den Sanierungsbereich nach Osten und

         schafft somit für die wesentlichsten zentralen Bereiche Regelungs- und

         Gestaltungsmöglichkeiten.

         Der Geltungsbereich ergibt sich aus dem Lageplan des vorliegenden Bebauungs-

         planes in seiner letztgültigen Fassung vom 12.07.2010.

         Der Geltungsbereich umfasst eine Bruttofläche von ca. 2,42 ha.

 

3.      Struktur

        

         - Bestand

           Insbesondere die Alte Dorfstraße und die Bahnhofstraße zeigen noch die

           Dörfliche Mischnutzung (Nutzung und Gebäudestruktur).

           Der Gesamtbereich wird baulich bestimmt von

           . Altsubstanz, (z.T. mit substanziellen Mängeln, Leer- u./o. Fehlnutzungen) und

           . Neubauten unterschiedlichster Ausprägung.

           Insbesondere die Eisenbahnstraße weist

           . Baulandreserven auf.

           Die Gebietserschließung ist ausreichend und kann in ihrer Funktion weitgehend

           unverändert bleiben.

         - Potentiale 

           Die Dorfstraße dokumentiert das historische Wannweil.

           Die fußläufige Nachbarschaft zu weiteren zentralen Versorgungslagen, wie der

           Hauptstraße, bestimmen einen Großteil des Planbereichs um Alte Dorfstraße und

           Bahnhofstraße als Teil der Ortsmitte.

           Die Lage ist weitgehend frei vom Durchgangsverkehr, weist Baulandreserven auf

           und zeigt somit insgesamt Entwicklungspotentiale für eine

           . zukunftsfähige Mischung von Wohnen und Arbeiten und eine

           . generationenübergreifende Ausprägung.

           Ebenso eignet sich diese Lage zur

           . Ansiedlung weiterer privater Versorgung und

             somit zur Stabilisierung vorhandener Einrichtungen.

           Topografie und Durchgrünung verleihen

           . Unverwechselbarkeit und schaffen insbesondere entlang der Eisenbahnstraße

             auch

           . Anreize für Wohnungsbau.

           Im Norden grenzen Kindergarten und Spielplätze:

           . Standortgunst für junge Familien. 

        

4.      Übereinstimmung mit übergeordneten Planungen

        

      -  Der Flächennutzungsplan 1981

         weist für den Bebauungsplangeltungsbereich gemischte Bauflächen

         gem. §1Abs.1 Nr. 2 BauNVO aus. Diese Gebietscharakteristik wird aufgenommen

         und entsprechend der zu entwickelnden Gebietscharakteristik differenziert:

         - entlang der Alten Dorfstraße und im Einmündungsbereich zur Eisenbahnstraße:

           Mischgebiete gem. §6 BauNVO

         - in den sonstigen Lagen: Allgemeine Wohngebiete gem. §4 BauNVO

           wobei auch hier eine verträgliche Durchmischung von Wohnen und Arbeiten

          ermöglicht wird.

         Insgesamt soll somit der integrierte Lebensraum der alten Dorfmischung neu bzw.

         zukunftsfähig interpretiert werden.      

 

5.      Planung

 

5.1        Art und Maß der baulichen Nutzung

        

         Ein übergeordnetes Ziel der Innenortsplanung ist die Verbindung der zentralen

         Lagen um Hauptstraße und Alte Dorfstraße. Diese Lagen sollen insgesamt die

         Ortsmitte definieren.

Die Ortsmitte soll die Stärken der vorhandenen (historischen und neueren) städtebaulichen Strukturen in ihrer Vielfalt mit wünschenswerten zukunftsfähigen Entwicklungen verbinden.

 

         So soll entlang der

   - Dorfstraße und im Einmündungsbereich zur Eisenbahnstraße

           die historisch gewachsene Mischung von „Wohnen und (das Wohnen nicht

           störendem) Arbeiten in unmittelbarer Nachbarschaft“ fortgeschrieben werden.

           . Die Dorfstraße stellt in ihrer noch ablesbaren dörflichen Vielfalt ein besonderes

             städtebauliches Potential dar, das so weit als möglich erhalten werden soll.

           . Ebenso sollen sich hier auch neue Formen kommunaler Aktivitäten entfalten

             können.

           Dies fordert insgesamt die Festsetzung als Mischgebiet und

           eine noch intensivere Gestaltung des öffentlichen Raumes mit

           . mehr Aufenthaltsqualität

          

         - Die städtebauliche Brache im Quartier zwischen Brunnen- und Bahnhofstraße

            bietet Entwicklungsflächen für

           . zukunftsfähige Mischnutzungen mit Mehrgenerationenwohnen.

         - Die angebotene Nachverdichtung entlang der Dorfstraße und der Eisenbahn-

           straße soll sowohl weitere Nutzungsvielfalt als auch städtebauliche Zentralität

           fördern. Hierzu werden die Maße der baulichen Nutzung entsprechend den

           Möglichkeiten nach BauNVO §17 (geringfügig) überschritten. Mit dem Dorfplatz

           und einer stärkeren Durchgrünung wird der städtebauliche Ausgleich

           geschaffen.

 

-    Die obere Bahnhofstraße,

        Rand aber nicht mehr Teil der erweiterten Ortsmitte, soll ebenfalls eine

         . Mischung verschiedener Nutzungen zulassen, jedoch soll das Wohnen

           dominieren.

           So wird hierfür „Allgemeines Wohnen“ mit einer (geringfügigen) Überschreitung

           des Maßes der baulichen Nutzung festgesetzt.

           Der städtebauliche Ausgleich erfolgt auch hier in einer intensiveren Durch-

           grünung mit erweiterter, neu gestalteter öffentlichen Grünanlage und Platzfläche

 

-    Die Eisenbahnstraße

         ist noch Teil des alten Dorfes, jedoch von Wohnnutzung dominiert.

         Dies resultiert auch aus der Standortgunst- Nähe zur Mitte und relativ ruhiges

         Wohnen.

         Um jedoch auch hier

         . zukunftsfähige Entwicklungen zu ermöglichen, sollen (eingeschränkt) auch

           Wohnfolgen zulässig sein:

           „Allgemeines Wohngebiet“ mit nachbarschaftsschützendem Charakter.

         Die Gestaltung des öffentlichen Raumes soll diesen Gebietscharakter stärken:

         gemischt genutzte Verkehrsfläche und stärkere Durchgrünung.

 

         Um eine Vielfalt von zukunftsfähigen Nutzungsstrukturen zu ermöglichen, wird auf

         die Festlegungen von Geschoss- Anzahl und -Fläche verzichtet.

         Um den städtebaulich-räumlichen Rahmen vorzugeben, werden die

         Gebäudehöhen begrenzt.

 

5.2    Städtebauliche Struktur und Erschließung

        

-    Städtebauliche Struktur

         Planungsabsicht ist, die Alte Dorfstraße als Teil der Ortsmitte in ihrer räumlichen

         Ausprägung zu stärken. Durch eine anforderungsgerechtere Gestaltung (mit

         einem zentralen und kleineren Plätzen) sowie deutlichem Straßengrün sollen

         Instandhaltungs- sowie Ansiedlungsanreize geschaffen und Aktivitäten verstärkt

         (wieder) in den öffentlichen Raum gelenkt werden.

Auch die sonstigen Bereiche sollen in ihrer Eigenart weiterentwickelt werden:

Durchgrünung der Grundstücke und öffentlichen Freiräume, Verkehrsmischflächen.

 

-    Erschließung

Der gesamte Planbereich ist erschlossen.

Die Verkehrsstruktur kann erhalten bleiben, es sind teilweise jedoch Nachgestaltungen (z.B. Eisenbahnstraße) wünschenswert. Um die Brache im Quartier zwischen Brunnen- und Bahnhofstraße zu erschließen, wird eine klarere Ausprägung der Brunnenstraße vorgegeben. Ergänzende Wege und kleine Quartiersplätze sollen den kleinräumigen Quartierscharakter fortsetzen.

         Die Parkierung im Plangebiet ist ausreichend, vorhandene Park- und Stellplatz-

         anlagen werden neu gestaltet, nahezu sämtliche Straßen lassen Straßenparken zu.

         Die private Parkierung erfolgt grundstücksbezogen.

 

-    Verkehrslärm

         Gemäß der „Schalltechnischen Untersuchung“ vom 19. November 2009, werden

         die für die angrenzenden Nutzungen geltenden Orientierungswerte nach DIN

         18005 teilweise überschritten. Der Verkehrslärm geht von der südwestlich

         tangierenden Bahnlinie und von der Bahnhof- und Kusterdinger Straße aus.

 

         Da aus städtebaulichen und verkehrstechnischen Gründen direkte Lärmschutz-

         maßnahmen ausscheiden oder unverhältnismäßig wären, sind bei Neuplanungen

         bzw. Modernisierungen passive Lärmschutzmaßnahmen am Gebäude und ent-

         sprechende Grundrissplanungen gefordert.      

 

5.3    Örtliche Bauvorschriften in Verbindung mit der Landesbauordnung

         und Hinweise

 

-    Gestaltungsrahmen

         Die Gemeinde gewährt einen relativ großen Planungsspielraum, der gestalterische

         Vielfalt fördern soll. Um jedoch ein übergeordnetes städtebauliches Konzept zu

         verwirklichen und die Besonderheit des Bestandes zu wahren sowie Planungs-

         sicherheit zu vermitteln, werden Ausführungsrahmen vorgegeben.

 

- Grüngestaltung

Die Anforderungen an eine zeitgemäße Lebensqualität, insbesondere im Hinblick auf klimatische Faktoren wie Luftfeuchtigkeit, Sauerstoffproduktion, Feinstaubbindung aber auch die Anforderun­gen an einen aktiven Hochwasserschutz im Plangebiet erfordern im Gegensatz zur o.g. Gestal­tungsfreiheit eine klare Regelung von Art und Maß der Grüngestaltung sowohl im privaten als auch im öffentlichen Bereich.

Als wichtigste Maßnahme wird insbesondere eine deutlichere Durchgrünung des Plangebietes mit standortgerechten und ortsbildprägenden Bäumen vorgegeben.

 

 

   

6.      Grünordnung und ökologischer Ausgleich

 

Nach § 8a Bundesnaturschutzgesetz sind die Gemeinden verpflichtet, bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu prüfen und zu bewerten, ob auf Grund der Planung Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. Ist dies der Fall, ist in der Begründung darzulegen, ob der Eingriff vermeidbar ist, wie er ausgeglichen oder wie ein entsprechender Ersatz geschaffen werden kann.

Ein Eingriff in Natur und Landschaft ist regelmäßig dann zu erwarten, wenn durch die Planung die Errichtung baulicher Anlagen ermöglicht werden soll.

 

Da auch mit der Aufstellung vorliegender Planung, d.h. mit deren Realisierung ein solcher Eingriff zu erwarten ist, wurde dieser sowie dessen Auswirkungen entsprechend des Bundesnaturschutzgesetzes rechtzeitig untersucht und das Ergebnis in die Abwägung mit einbezogen.

 

6.1    Vorgesehene Eingriffe

 

         Siedlungsentwicklung und -erweiterung bedeutet immer Flächenveränderung und Flächenverlust für den Naturhaushalt, eine Reduzierung von Boden-funktionen durch Bebauung und Versiegelung, eine Einschränkung des Wasserhaushalts durch erhöhten Oberflächenwasserabfluss und geringeren Grundwassereintrag, meist einen Verlust landwirtschaftlicher Produktionsflächen, die Zerstörung vorhandener Vegetationsdecken und Biotopstrukturen sowie eine Beeinträchtigung des Landschaftsbildes.

 

         Eine Konfliktanalyse für die durch den vorliegenden Bebauungsplan zu erwartenden Veränderungen ergibt folgendes Bild:

 

                                       Eingriff in das Bodenpotenzial…                                               gering

                                       Eingriff in das Grund- und Oberflächenwasserpotenzial…mittel

                                       Eingriff in das Klimapotenzial…                                                 gering

                                       Eingriff in das Biotoppotenzial…                                               gering

                                       Eingriff in das Erholungspotenzial / Landschaftsbild…              gering

 

6.2    Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen

 

         Im Rahmen der Grünordnung wird versucht, die Konflikte mit den vorhandenen Landschaftspotenzialen zu minimieren. Eine vollständige Vermeidung der Konflikte ist jedoch nicht möglich. Es soll aufgezeigt werden, wie der Eingriff reduziert und adäquat ausgeglichen werden kann.

 

a)  Vermeidung und Verminderung der Eingriffe

 

  - Der vorhandene Baumbestand wird, soweit dies möglich und sinnvoll ist,

   durch Erhaltungsgebote gesichert.

- Der Kernbereich der Gärten und Grünflächen wird als private Grünflächen

   baurechtlich gesichert.

                                                                                                                             

Der Eingriff in das Bodenpotenzial wird dadurch minimiert, dass der anfallende Mutterboden, getrennt vom Rohboden, sorgfältig und fachgerecht zwischengelagert und für die Gestaltung der Gärten und Grünflächen wiederverwendet wird. Überschüssiger Mutterboden darf nicht vernichtet werden, sondern muss auf Oberbodendeponien zur weiteren bedarfs-gerechten Verwendung gebracht werden. Für die anfallenden Boden-bewegungen wird im Bereich des Baugebiets ein Massenausgleich angestrebt, um Deponieraum zu sparen. Darüber hinaus werden die zur Erschließung der Baugrundstücke erforderlichen Straßenflächen auf das notwendige Minimum reduziert.

 

b)   Ausgleichsmaßnahmen

 

Trotz dieser angestrebten Vermeidungsstrategie verbleibt ein Konflikt zwischen der Bebauung und den natürlichen Ressourcen. Die Eingriffe sind nicht vollständig zu vermeiden. Vorrangiges Ziel bei allen unvermeidbaren Eingriffen ist deren Reduzierung auf das kleinstmögliche Maß.

 

Der am stärksten wiegende Eingriff ist die Überbauung und Versiegelung vorhandener Gartenflächen sowie die Entfernung von etwa 20 intakten Bäumen. Dieser Eingriff wird durch die Neupflanzung von 63 straßen-begleitenden Bäumen (PFG 2,3,5,6 und 7), 12 Bäumen entlang der Bahnlinie (PFG 1) sowie 22 Obstbäumen in den Gärten (PFG 4) so weit wie möglich kompensiert.

Als weiterer wesentlicher Eingriff liegt die Inanspruchnahme an unversiegelten Böden vor und somit auch eine Beeinträchtigung des natürlichen Wasser-haushaltes. Die wichtigste Maßnahme zum Ausgleich dieses Eingriffs ist die Retention und Versickerung des im Baugebiet anfallenden Regenwassers aus Dachflächen, Dränagen und privaten Pkw-Stellplätzen. Für Garagen und Nebengebäude mit Dachneigung unter 18° wird eine Dachbegrünung festgesetzt. Darüber hinaus wird empfohlen, die Pkw-Stellplätze mit wasserdurchlässigen Baustoffen zu befestigen.

- Die angestrebten Maßnahmen führen zu einem vollständigen Ausgleich

  der Eingriffe (siehe auch Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung).

Neben der Berücksichtigung der naturschutzrechtlichen Belange ist auch die Einbindung und Umsetzung der Maßnahmen zu einem harmonischen Gesamtbild von hoher Bedeutung, wie z.B. die Pflanzung von straßenbe-gleitenden Bäumen und die intensive Bepflanzung der Gärten mit heimischen Baumarten.

- Durch Pflanzgebote von straßenbegleitenden Bäumen wird sichergestellt,

  dass der Straßenraum ein durchgehend von Grün geprägtes Erscheinungsbild

  aufweist.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ausgleichsmassnahmen

   - tabellarische Übersicht

 



 

 

Natur- und Landschafts-potenzial

 

 

Vermeidung bzw.

Minimierung des

Eingriffs

 

 

unvermeidbarer

Eingriff

 

 

 

Ausgleichs- und

Ersatzmaßnahmen

 

 

Boden

 

Erhaltung und Schutz des Mutterbodens, Vermeidung von Mutterbodenabtrag in den Randbereichen

 

Minimierung der Erschließungsflächen

 

Bodenversiegelung

 

Mutterbodenabtrag

 

Fachgerechte Zwischen-lagerung und Wiederverwendung des Mutterbodens auf den Baugrundstücken

 

Grund- und Oberflächen-wasser

 

Herstellung der Pkw-Stellflächen mit wasserdurchlässigen Belägen

 

Einleitung des Regenwassers in vorhandene Gewässer

 

Bodenversiegelung

 

Reduzierung der Grundwasserneubildung

 

Begrünung von Flachdächern

 

Klima

 

 

 

Reduzierung der Verdunstungsrate und Kaltluftbildung infolge der Flächenversiegelung

 

Durchgrünung des Wohngebiets mit Baumpflanzungen

 

Biotope /

Vegetation

 

Erhaltung von

Bäumen

 

Reduzierung der Gartenflächen

 

Pflanzung von Bäumen

 

 

Erholung /

Land-schaftsbild

 

 

 

Visuelle Beeinträchtigung durch neue Baukörper

 

Einbindung der Baukörper durch Baumpflanzungen

Dachbegrünung

 

 

 

 

7.      Plandaten

 

         . Gebietsgröße                                                           2,42 ha            24.249 m²          100%

         . öffentliche Erschließung und

           öffentliche Grün- und Freiflächen 0,76 ha             7.612 m²                   31%

         . Nettobauland                                                           1,66 ha            16.637 m²            69%

 

 

 

 

 

8.      Planungsverfahren

 

         Der Bebauungsplan wurde aus dem gültigen Flächennutzungsplan entwickelt. Die

         Schriftlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan sind ergänzt durch öffentliche

         Bauvorschriften entsprechend § 74 LBO.

 

 

.-.-.-.-.-.

 

 

 

 

 

Begründung zum Bebauungsplan in der letztgültigen Fassung vom 12.07.2010

 

Ausgefertigt als Satzung.   Wannweil, den

 

 

                                              Bürgermeisterin                      ……………………………………………………....